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中弘股份地产项目盘活困局

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-02-15  浏览次数:63
核心提示: 中弘控股股份有限公司(下称中弘股份)在2018年从深圳证券交易所退市以后,这家开发企业身后留下了大笔实质违约的债务,与此同时

 中弘控股股份有限公司(下称“中弘股份”)在2018年从深圳证券交易所退市以后,这家开发企业身后留下了大笔实质违约的债务,与此同时,它也有一批待处置的房地产项目。

  目前,中弘股份已与中国华融海外投资控股有限公司及中金资本运营有限公司共同签署了《重组合作框架意向书》。

 

  据《中国经营报》记者了解,至2018年6月份,由于资金紧张,中弘股份名下在建房地产项目基本上都处于停工状态,且已有的大量债务本息逾期和诉讼、仲裁事项未能解决,其主营房地产业务陷入困境。

  中弘股份退市前,该公司名下储备的多个房地产项目里,包含了位于北京市朝阳区平房乡平房村东五环外的“中国之窗”项目(推广名为“北京中弘广场项目”)。

  该项目总用地规模达到了16.45万平方米,2004年已作出规划,并在2007年确定将建成中国之窗项目。

  中弘股份早年已介入中国之窗项目的开发建设,但逾10年时间过去,该项目仍未建成投入运营。中弘股份资金链断裂并在2018年退市后,其所主导的中国之窗项目也陷入停摆。

  伴随中弘股份正在进行的重组不断推进,公司欠付的大笔债务尚待偿还,另外名下包括中国之窗在内的多个房地产项目的处置与归属,也备受关注。

  已投入逾4.3亿元开发成本

  与中弘股份名下其他房地产项目相比,中国之窗项目的不同之处在于,虽然中弘股份介入并主导该项目开发建设已久,但是此前在上市公司层面,中弘股份从未对中国之窗项目进行并表处理。

  根据中弘股份披露的最新财务资料,其过去历年来对中国之窗项目的开发投入,被列报于存货科目。截至2018年上半年,中弘股份对中国之窗项目累计投入的开发成本超过了4.3亿元。

  中国之窗项目的开发主体为北京盛城东方商贸中心有限公司(下称“北京盛城”),该公司在2004年注册设立,并专门作为中国之窗项目的开发主体。

  但目前,中弘股份并不持有北京盛城的股权,因此亦未将项目公司合并报表。根据工商备案信息,目前北京盛城仍由平房乡农工商总公司及姚家园大队下属企业全资持股,这两个持股主体属于乡镇集体所有制企业。

  一位熟悉中国之窗项目的中弘股份离职高管告诉记者,此前中弘股份之所以未对北京盛城进行并表,是因为项目公司所持有的土地一直没有完成手续批复及挂牌出让,因此无法获取土地。

  他进一步向记者确认,中国之窗项目所属土地性质原为绿隔产业用地,须经北京市相关部门批准变更为国有建设用地之后,通过招拍挂流程挂牌出让,方可着手进行开发建设。这意味着中弘股份过去数年间介入中国之窗项目的开发投入,主要为项目土地的拆迁补偿、腾退平整等前期工作,并未进入实质性开发建设阶段。

  据记者查询北京市相关部门对中国之窗项目的审批备案情况,北京盛城在2017年8月份通过了北京市规土委(现为“北京市规划和自然资源委员会”)对该建设项目的用地预审,用地总规模为16.45万平方米,拟用地用途仍为绿隔产业用地,项目用地预审有效期为3年。

  另据北京市相关部门的公示信息,中国之窗项目最近一次获得行政许可是在2018年7月份,北京市园林绿化局批准允许北京盛城办理占用或征收、征用林地审核事项。

  据记者进一步查询获悉,中国之窗项目此前并未有过土地出让、建设用地规划、建设工程规划、建设方案、施工许可、竣工验收等审批或备案记录。

  中弘股份早在2014年已作出计划,其预计在该年度加快推进中国之窗项目的开工建设与销售,但并未如愿推进。截至2018年上半年,中弘股份备注中国之窗项目状态仍标记为“规划设计阶段”,并无明确开工、竣工时间。

  记者已向平房乡农工商总公司下属企业北京市隆华商贸公司方面核实了解中国之窗项目的开发进度及后续安排,该公司一名人士在电话中表示“待向业务部门了解后再作回复”。

  目前,平房乡农工商总公司通过北京市隆华商贸公司直接或间接持有北京盛城近全部股权。

  项目用地须变更土地性质

  据中弘股份方面预计,中国之窗项目总投资约为36亿元,截至2018年上半年,中弘股份在中国之窗项目上的历年累计投入支出超过了4.3亿元。

  记者获取的一份早年由中弘股份方面编制的文件显示,由于中国之窗项目土地为北京市朝阳区平房乡集体所有,因此项目前期费用主要为拆迁及征地补偿费,同时还需支付代征道路、绿地补偿款等,前期所涉土地费用预计将达到数亿元。

  此外,由于中国之窗项目土地性质属于绿隔产业用地,调整变更为国有建设用地之前,项目招商及融资存在较大难度。

  中弘股份之所以能够介入并主导中国之窗项目的开发建设,是因为其已与北京市朝阳区平房乡政府签订了《中国之窗建设合作协议》,约定由中弘股份承担项目地块上的拆迁补偿、代征土地、开发建设等相应费用成本。

  按照双方最初的协议约定,中国之窗项目在股权合作上由中弘股份承担的出资比例为35%,项目开发完成后,开发建成的公寓部分将交付予平房乡集体所有,而中弘股份通过股权转让的方式,进一步获取北京盛城的全部股权。

  记者向中弘股份这位离职高管进一步了解当初在中国之窗项目上与平房乡政府协议约定的细节,但他表示“现在记不太清楚协议具体情况”。

  据悉,中国之窗项目土地性质属于绿隔产业用地,占地16.45万平方米(建设用地面积11.72万平方米),最初规划总建筑面积约为35.94万平方米,其中地上建筑面积约为23.44万平方米,地下建筑面积12.5万平方米。

  按照中弘股份最初的规划方案,中国之窗项目定位为全天候室内主题游乐购物中心,初步规划的23.44万平方米地上建筑面积里,将包含13.44万平方米商业中心,如百货卖场、购物中心、主题餐饮等,另外还有4万平方米服务式公寓、3万平方米酒店以及3万平方米室内游乐场。

  而中国之窗项目12.5万平方米地下建筑面积里,规划业态则主要为2.5万平方米地下超市及大卖场,还有10万平方米地下停车场等。

  在北京的城市发展与开发过程中,绿隔产业用地是一种相对特殊的土地开发类型。北京市从2000年开始鼓励市区内绿化隔离地区的开发建设,依照北京市土地利用等相关规定,绿隔产业用地可用于批发零售、住宿餐饮、商务金融、工业仓储、科教医卫、文体娱乐等规划用途。

  同时,根据北京市相关规定,通过招商引资发展产业的绿隔产业用地,其中经营性用地必须采用招拍挂方式出让,对项目地块建成后的商业部分,要求开发主体自持、限制其对外出售等。

  记者也尝试向中弘股份方面了解其与平房乡政府关于中国之窗项目的协议约定细节,以及该项目的开发安排、后续处置、权益归属等问题,截至发稿对方未予回应。

 
 
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